Protéjase de estafas u otros delitos en la industria de la construcción en Venezuela // Manuel Alfredo Rodriguez

El artículo 462 del Código Penal Venezolano dispone: "El que con artificios o medios capaces de engañar o sorprender la buena fe de otro, induciéndole en error, procure para sí o para otro un provecho injusto con perjuicio ajeno, será penado con prisión de uno a cinco años". Debemos advertir además que el citado artículo agrega en forma expresa: "...El que cometiere el delito previsto en este artículo, utilizando como medio de engaño un documento público falsificado o alterado, o emitiendo un cheque sin provisión de fondos, incurrirá en la pena correspondiente aumentada de un sexto a una tercera parte". Se trata del delito de estafa el cual es cometido por algunas empresas en la industria de la construcción.

Por otra parte, el artículo 463 del mismo Código establece los distintos tipos penales del fraude, a saber: incurre en las penas ya citadas el que defraude a otro haciéndole suscribir con engaño un documento que le imponga alguna obligación o que signifique renuncia total o parcial de algún derecho. Asimismo, el que enajene, venda, ceda o traspase, dé en arrendamiento como propio un inmueble a sabiendas de que es ajeno. Mientras que comete el delito de apropiación indebida el que se haya apropiado, en beneficio propio o de otro, alguna cosa ajena que se le hubiere confiado o entregado por cualquier título que comporte la obligación de restituirla o hacer de ella un uso determinado y será castigado con prisión de tres meses a dos años, por acusación de la parte agraviada. Pero cuando este delito se haya cometido sobre objetos confiados o depositados en razón de la profesión, industria, comercio o negocio, la pena de prisión será de uno a cinco años y el enjuiciamiento se seguirá de oficio (sin el impulso del agraviado).

Es importante que la persona afectada o víctima por la violación de sus derechos conozca que puede interponer formal denuncia de los hechos ante la Fiscalía (Ministerio Público) o un órgano de policía de investigación penal (por ejemplo, el Cicpc). La denuncia puede presentarse por escrito y debe contener la identificación del denunciante, la indicación de su domicilio o residencia, la narración de los hechos, el señalamiento de quienes lo han cometido y de las personas que lo hayan presenciado o que tengan noticias al respecto, todo en cuanto le constare al denunciante. Nuestra ley procesal penal vigente resalta que el denunciante no es parte en el juicio, pero si existe falsedad o mala fe en la denuncia, el que la comete será responsable.

Es por ello que interpuesta la denuncia por la comisión de un delito de acción pública, es el fiscal del Ministerio Público quien ordena el inicio de la investigación penal y dispondrá que se practiquen las diligencias necesarias para obtener las pruebas de los hechos criminosos por estafas, fraudes u otros delitos cometidos en el sector de la industria de la construcción.

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Venta del apartamento hipotecado con opción de compra y arras // Manuel Alfredo Rodriguez

Es posible la venta del inmueble con hipoteca, aun sin obtener la liberación del acreedor. Siendo así, el nuevo adquirente propietario comprador, se subroga en los derechos y la deuda. Aclarado lo anterior, es de subrayar que el vendedor ignora que no hay opción de compra si las partes pactan que "el vendedor se obliga a vender" y "el comprador se obliga a comprar". Ocurrido esto, cuando el optante entrega dinero en concepto de arras al dueño del inmueble (apartamento o terreno), la Ley señala como nuevo propietario a la persona que hizo ese pago. Nótese que, a cambio de haber recibido un anticipo o arras (ejemplo, treinta por ciento del precio acordado) se ha dejado de ser propietario del inmueble.

El verdadero contrato de opción de compraventa prevé determinados requisitos legales. Reiteramos, en la opción de compra, el optante o la persona que entrega parte del precio del inmueble no está obligado a comprar ya que sólo se acuerda la posibilidad o el derecho de decidir si compra o no, si acepta la oferta del promitente o la rechaza. Además las partes del contrato deben asumir la precaución de no incluir en la redacción del texto las palabras: "vendedor y comprador", estas serán sustituidas por las apropiadas: "optante y promitente".

La auténtica opción de compra venta es la promesa unilateral de venta que hace el promitente, de allí su nombre. El promitente se obliga a vender respetando dicha oferta siempre por un plazo; y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del propietario. Concluimos: una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra, pero, no está obligada a comprar. El optante es libre de ejercer su derecho de comprar el apartamento, casa quinta, galpón o terreno. Si decide no comprar, aplicará la multa pactada en el contrato. La cláusula penal o multa es la única indemnización a favor del oferente o dueño del inmueble. Aunque en el contrato firmado por las partes se lea: opción de compra, este será considerado por el tribunal como una venta si del mismo se evidencia: prometo vender y prometo comprar.

Debe acudirse de forma directa al contrato definitivo de venta en el Registro Inmobiliario. Ese día, el comprador paga el precio total y el vendedor firma la transmisión de la propiedad. Así, no hay riesgo o peligro de sufrir un eventual incumplimiento de alguna de las partes. El problema surge cuando firmada la opción, se va acercando la fecha para la firma de la venta en el Registro, y el vendedor se niega a firmar el traspaso. En esa situación: ¿qué podría hacer la persona que ya adelantó dinero o arras? La respuesta es demandar al dueño del inmueble por el incumplimiento del contrato de opción de compra. Esto puede evitarse si las partes hacen uso del contrato de venta definitiva ante el Registro Inmobiliario, sin opción de compra.

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Cobranzas extrajudiciales de deudas morosas por abogados en Venezuela // Manuel Alfredo Rodriguez

Las cuentas por cobrar, las cobranzas de deudas en Venezuela, las recuperaciones de créditos, demandas en contra de los deudores morosos, embargo de bienes del deudor, o en otros países: debt collection agency attorneys, son diversas formas de denominar el tema bajo análisis. Los bienes, derechos, intereses, servicios y acciones que forman el patrimonio del deudor, son la garantía que tiene el acreedor y sus abogados para lograr el pago y demás obligaciones insolutas. En otras palabras, el acreedor tiene el derecho o potestad de hacer rematar ante los tribunales los bienes propiedad del deudor: vehículos, joyas, cuentas bancarias, terrenos, casas y apartamentos.

La situación patrimonial de toda persona está relacionada con su solvencia y capacidad de pago. Disponer de un excelente récord crediticio es el fundamento de la prosperidad de cualquier actividad lucrativa individual o colectiva. La intermediación bancaria depende de los créditos solicitados por los usuarios, pagados u honrados a tiempo. Sin embargo, existen quienes se atrasan en los pagos por diversos motivos. La morosidad o falta de pago, por lo general es atribuida a la grave situación económica que pareciera perpetuarse. Prueba de lo anotado son numerosas demandas judiciales incoadas por acreedores contra deudores insolventes. El deudor que no pague sus deudas se expone a que su acreedor lo demande y embargue sus bienes.

En nuestro carácter de abogados en ejercicio en Caracas, sabemos que el mecanismo para hacer efectiva la recuperación de deudas es tener un crédito documentado. Se trata de un título jurídico válido en manos del acreedor: facturas aceptadas por el deudor, giros o letras de cambio, cheques, pagarés o recibos firmados. Cualquiera de los anteriores es suficiente para que el juez de la causa conceda el embargo sobre los bienes propiedad del deudor. Incluso, el tribunal podría acordar el congelamiento de las cuentas bancarias del deudor.

En la eventualidad reseñada, nos preguntan: ¿es la quiebra la solución de los deudores? Sostenemos que la quiebra del deudor beneficia a los acreedores, nunca al deudor insolvente. Pero en la práctica abundan quienes tienen la errónea creencia que la quiebra equivale a no pagar. Quiebra significa hacer rematar en un tribunal los bienes del deudor y del producto del remate se cobrarán los acreedores. Debe quedar claro: quiebra es pagar la deuda. Recomendamos a todos los acreedores que tengan créditos pendientes por cobrar, efectuar un detenido estudio de la situación patrimonial del deudor. Esto debido a que si el deudor carece de bienes a su nombre, nada podrá hacer el acreedor en su contra. Conforme al Derecho de Obligaciones, el deudor responde con sus bienes habidos y por haber, nunca con su persona. Los bienes del deudor garantizan el pago de la obligación.

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Abogado y Profesor UCV, UCAB y USM