Viviendas Blindadas // Manuel Alfredo Rodríguez

Es posible evitar que el dueño de una casa la pierda por las cobranzas de deudas

Es posible evitar que el dueño de una casa la pierda por las cobranzas de deudas efectuadas por sus acreedores. Es la solicitud judicial llamada: constitución de hogar. Esto significa que el inmueble quedará protegido en favor del grupo familiar: cónyuges e hijos. El propietario de la vivienda gozará de este beneficio una vez que el Juez la declare como hogar constituido. Quien pretenda constituir hogar debe acudir con escrito ante el Juez asistido por su abogado. Con la referida petición presentará el título de propiedad y una certificación expedida por el Registro Inmobiliario que demuestre que no existe gravamen o deudas sobre el inmueble, Art. 637 del Código Civil venezolano.

Los esposos al dirigirse al tribunal explicarán que son los únicos propietarios de un inmueble integrado por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida (o de ser el caso, un apartamento). Identificarán el bien señalando su ubicación, superficie y linderos, según se evidencia del documento de propiedad inscrito en la oficina de Registro Inmobiliario. Reiteramos, deben consignar en el Juzgado, la certificación de gravámenes expedida por el Registrador de fecha reciente. Este documento prueba que el inmueble está libre de gravámenes (por ejemplo, hipotecas), embargos y/o prohibiciones de ventas. De manera que es obligatorio entregar al tribunal de la causa una copia certificada del título de propiedad del inmueble y la constancia que acredite que este se encuentra bajo el régimen de vivienda principal. Otros recaudos a exhibir son: una copia certificada del acta de matrimonio de los interesados y de la partida de nacimiento de cada uno de los hijos; aunado al requerimiento expreso de que sea decretada la Constitución de Hogar, previo avalúo o justiprecio del inmueble (Art. 638 C.C.).

El tribunal vista la solicitud de Constitución de Hogar y los documentos acompañados, la admitirá. Acto seguido ordenará publicar por carteles la solicitud de los cónyuges en un periódico de circulación nacional, durante noventa días, una vez cada quince días. En cuanto al nombramiento del perito avaluador, podrá designar a un arquitecto a quien notificará para que acepte o no el cargo. Este profesional tiene la tarea de fijar el valor o precio del inmueble mediante conocimientos técnicos expresados en un peritaje.

Una vez verificados los trámites de publicación de los Carteles se dejará transcurrir el término concedido a las personas interesadas que pretendan algún derecho sobre el inmueble. No existiendo objeción alguna el sentenciador declara constituido en hogar el inmueble en provecho de los esposos y de los hijos de estos. En tal virtud, explica el Juzgado en su fallo, el inmueble en cuestión, queda excluido o separado del patrimonio conyugal. En otras palabras, el bien no podrá ser embargado, rematado o ejecutado por ningún tribunal, ya no es prenda común de los acreedores aunque las deudas consten en documento público o sentencia. Por último, el tribunal exigirá que la solicitud y la declaratoria se inscriban en el Registro Inmobiliario respectivo, y se publique en la prensa. En Venezuela es común observar en los tribunales, las referidas solicitudes de constitución de hogar. El objetivo es proteger la casa o apartamento (vivienda principal) de las demandas por deudas no cumplidas. Con lo explicado: se logra blindar la vivienda.

ABOGADO LITIGANTE. PROFESOR UCV, UCAB Y USM. ASOMIVIS@GMAIL.COM

Alquileres Bajos // Manuel Alfredo Rodríguez

La anacrónica legislación que rige la materia de inquilinato es la responsable de este fenómeno

La situación jurídica a analizar se presenta en aquellos inmuebles destinados a viviendas, cuya construcción data de más de medio siglo. En la actualidad, son ocupados por inquilinos que pagan rentas muy bajas. La mayoría de los habitantes de cada apartamento deposita los cánones de arrendamiento en los tribunales de la República. Así ha ocurrido por años. La edificación se encuentra en verdadero estado deplorable, vale precisar: la fachada, las "áreas comunes", servicios públicos (cableados de electricidad y teléfono), aguas negras y tuberías en general, evidencian ruina, colapso y peligro.

Al dueño del edificio no le ha sido posible llevar el inmueble al régimen de propiedad horizontal. La anacrónica legislación que rige la materia de inquilinato es la responsable de este fenómeno. Son diversos los recaudos y requisitos que deben cumplirse para la obtención del documento de condominio. Por otro lado, los inquilinos no manifiestan interés en invertir en el mantenimiento y buen uso del bien, por cuanto aducen que no les pertenece. ¿Quién es el perjudicado dada las circunstancias reseñadas? Sin lugar a dudas que el propietario del edificio. En efecto, corresponde a él pagar todos los gastos que genere la edificación y se niega a ello. ¿Cuáles son las razones por las que el dueño contraviene sus obligaciones? La respuesta se impone: la propiedad, además de haber dejado de producir ganancias, le acarrea pérdidas económicas. No sólo percibe alquileres irrisorios sino que debe pagar altos costos por la conservación del inmueble. Lo explicado conduce a que en el terreno de la realidad, el dueño abandone o no le interese el destino del edificio y, por tanto, de cada unidad que lo compone.

He aquí la oportunidad que tienen los inquilinos poseedores de cada apartamento para plantearle al dueño la voluntad de adquirir en propiedad el inmueble. Conforme a lo anotado es lógica, obligante y hasta persuasiva la conducta a asumir por el destinatario de dicha oferta de compra. De esta manera, los inquilinos dejan de ser "inquilinos", para convertirse en titulares de los derechos de propiedad habidos sobre el bien. Por supuesto, la tarea jurídica a desarrollar para el logro del objetivo trazado no es fácil.

Los abogados en Venezuela, al emitir segunda opinión legal, recomiendan al dueño del edificio que enajene la propiedad a una persona jurídica integrada por los ocupantes de los apartamentos. Pero ¿cómo fijar el precio de venta? Al respecto, el vendedor tiene que comprender que no es una venta al mejor postor, ni perseguirá un precio elevado. Por el contrario, quedará reservado a las partes alcanzar un arreglo provechoso. Para concretar: los adquirentes agrupados en una asociación civil dispondrán de un documento inscrito en la Oficina del Registro Inmobiliario Subalterno que acredite la propiedad del edificio en el activo de ésta. Más tarde, el ente social dará en venta cuotas de participación, mediante la autenticación del documento en presencia de fedatario público. En consecuencia, la cuota número uno será asignada en propiedad a quien habite el apartamento número uno, al pagar su precio. La cuota número dos se entrega por compra al poseedor del apartamento número dos, y así sucesivamente. Cada cuota de participación tiene un precio que va relacionado en atención al valor del apartamento en cuestión.

ABOGADO LITIGANTE, PROFESOR UCV, UCAB Y USM ASOMIVIS@GMAIL.COM

Deudores Embargados // Manuel Alfredo Rodríguez

¿En cuáles casos se pueden embargar los bienes de un deudor?

Cuando la deuda es exigible y el deudor no paga, puede sufrir un embargo sobre sus bienes. Es la demanda por cobro de bolívares a ejercer por el acreedor ante los tribunales. El obligado responde con sus bienes habidos y por haber, artículo 1863 del Código Civil venezolano. El legislador no exige que se ponga en mora al incumplidor, léase, que se le llame a pagar; basta que llegue el día en que la obligación sea de plazo vencido.

Al respecto, nos preguntan: ¿Cuáles documentos se requieren para embargar los bienes del deudor? La Ley precisa los siguientes: facturas aceptadas, letras de cambio ("giros"), cheques, pagarés, recibos, documentos públicos y privados, donde repose la existencia de la obligación incumplida. ¿Qué mecanismo expedito se recomienda para la cobranza de deudas en Venezuela? Al emitir una segunda opinión legal, los abogados señalan el procedimiento de intimación con la solicitud de medida preventiva de embargo. ¿Cómo podría defenderse el sujeto que ha rechazado de forma reiterada reconocer la deuda en su contra? Las defensas, excepciones o negaciones al pago son válidas, pero supone que sean aducidas una vez practicado el embargo sobre los bienes del deudor. Por último, ¿es posible determinar los bienes que serán objeto del embargo judicial? Conforme a nuestra práctica profesional, se constata que la recuperación del crédito puede recaer en los haberes en cuentas bancarias, vehículos, lanchas, terrenos, quintas, apartamentos, acciones tenidas en sociedades mercantiles, entre otros activos o pertenencias del deudor.

Lo correcto es que el deudor cumpla u honre las obligaciones asumidas por él, en su oportunidad. Pero nada obsta a que una persona diligente acuda a la técnica del blindaje o cúbrase patrimonial, antes de constituirse en deudor. Significa que no es delito carecer de activos, vale decir, no disponer de bienes a nombre o título personal. De hecho, es legítimo que un inmueble sea parte del patrimonio de una sociedad mercantil o civil. Esta persona jurídica será representada, dirigida y administrada por una Junta Directiva integrada por la persona natural relacionada al bien en cuestión, junto a los familiares o socios de aquella.

Los detractores de la tesis esbozada esgrimen que para exclusivas materias del Derecho no aplica lo razonado. Sin ánimo de imponer soluciones en uno u otro parecer, reconocemos que en efecto, en el campo laboral, por ejemplo, la jurisprudencia patria otorga primacía a la denominada "unidad económica" en cuanto a las empresas involucradas en carácter de patronos. Asimismo, en lo que atañe al concepto del "levantamiento del velo corporativo" es traducido por la mayoría en el desconocimiento del manto protector objetivado en la persona jurídica, para así asignarle responsabilidad a los socios o directivos de la compañía. Fuera de las situaciones comentadas, es relevante concluir que las personas dedicadas al tráfico comercial según el régimen legal vigente, pueden disponer de sus bienes de forma libre, voluntaria y sin limitaciones. Es lícito alcanzar seguridad jurídica respecto a los bienes propiedad de la persona natural, siempre que se respeten los derechos de los terceros. Las condiciones fundamentales para lograr lo planteado son: pagar las deudas pendientes y no tener una prohibición de venta o hipoteca de bienes dictada por un Tribunal.

ABOGADO LITIGANTE. PROFESOR UCV, UCAB Y USM ASOMIVIS@GMAIL.COM