Inquilinos Morosos // Manuel Alfredo Rodríguez

La única vía para ejercer el reclamo son los órganos de administración de justicia

Puede la Junta de Condomi-nio ordenar la suspensión de un servicio público (electricidad, agua u otro) por el estado de morosidad de un inquilino? ¿Qué acciones podría ejercer el arrendatario víctima de tal violación? En nuestra práctica profesional es frecuente observar decisiones adoptadas en asambleas de propietarios en ese sentido, debido al retraso en el pago de las cuotas de condominio. Acto seguido, al acudir el inquilino a solicitar información de lo sucedido, la Junta de Condominio esgrime que dicha actuación es legítima por haberse tomado con la mayoría absoluta de los residentes del edificio. Incluso, se le advierte al incumplidor que las próximas sanciones a imponer de persistir en el impago, son el corte del gas y la restricción del uso del ascensor.

El arrendatario contrató a un abogado, quien a través de un juez, practicó una inspección ocular para dejar constancia de los hechos. En efecto, el tribunal se trasladó al piso correspondiente del inmueble, y verificó que en las llaves de paso había un tapón que impedía la fluidez del agua. Además se demostró que en la cartelera del edificio fue colocada una comunicación dirigida a los copropietarios emanada de la Junta, donde se exhorta a los morosos que se adoptarán contra ellos similares medidas para que cumplan de inmediato con sus obligaciones. En respuesta, el abogado del inquilino interpuso acción de Amparo Constitucional. Explicó al tribunal que su representado, por no haber pagado a la fecha varias cuotas de condominio, fue lesionado por la conducta asumida por la Junta de Condominio. En base a ello, el inquilino solicitó al juez que se les ordene a los miembros de la Junta restablecer el servicio del agua al apartamento que ocupa. Asimismo, requirió que se condene a los demandados a pagar la totalidad de los gastos del juicio y los honorarios de abogados del demandante, aunado a una indemnización por los daños y perjuicios padecidos por el quejoso.

Por su parte, los integrantes de la Junta de Condominio, en su defensa, argumentan que ¿cómo es posible que el inquilino reclame derechos, si éste no ha cumplido con sus obligaciones?, que más bien es él quien ha causado severos daños a sus vecinos. Señalan en su descargo que por culpa del inquilino moroso, el resto de los copropietarios han sufrido el corte del servicio del agua en el edificio por la empresa que lo proporciona. El juez de la causa sentenció que nadie puede hacer justicia por sus propias manos, ya que para ello están los tribunales; que a un individuo le está vedado ordenar la suspensión del servicio del agua a un apartamento por morosidad en el pago de las cuotas de condominio.

Esta táctica muy arraigada en algunas juntas de Condominio, quizás por falta de asesoría legal, es contraria a Derecho por ser un atentado a la salud de los habitantes del inmueble. Si la Junta corta el servicio del agua, vulnera la dignidad, el honor y la reputación de éstos. La única vía para ejercer el reclamo son los órganos de administración de justicia. El tribunal sentenció a favor del inquilino moroso y ordenó a la Junta colocar de inmediato la llave de paso para el suministro del agua en un plazo no mayor de cuarenta y ocho horas. Así se decidió. Es de concluir que aun cuando el Derecho nos asista, debemos acudir a los tribunales para dirimir nuestros conflictos con los demás.

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Protéjase de Estafas // Manuel Alfredo Rodríguez

El objeto es recomendar la adopción de medidas para evitar o minimizar el riesgo patrimonial

El artículo 494 del Código de Comercio estatuye: "El que emita un cheque sin provisión de fondos y no proveyere al librado (léase al Banco) de los fondos necesarios antes de la presentación del cheque (alude al protesto en la Notaría Pública, en nuestro análisis) o que después de emitido éste, frustrara su pago, será penado por denuncia de parte interesada con prisión de uno a doce meses, siempre que no concurran las circunstancias previstas en el Código Penal para el delito de estafa".

Es importante hacer notar a quienes se dedican al tráfico mercantil rutinario, la continuación del texto normativo citado: "&El que haya recibido un cheque a sabiendas de que fue emitido sin provisión de fondos, no tendrá acción penal contra el librador y será castigado con multa hasta de un quinto del valor del cheque o arresto proporcional...". Esto significa que es cierto lo que con frecuencia se escucha decir de algunos empresarios avezados: no sólo comete delito quien emite el cheque sin provisión de fondos, también incurre en conducta delictiva la persona que recibe el cheque con el conocimiento de que para ese momento no había fondos en la cuenta corriente contra la cual se libra el instrumento. Sin embargo, subsisten las acciones civiles por cobro de bolívares derivadas del incumplimiento.

De lo anterior se constata asimismo, que constituye delito aquella conduc- ta observada de manera reiterada, la cual consiste en que después de emitido el cheque por el librador o titular de la cuenta bancaria éste se comunica con el banco respectivo, y le ordena suspender el pago de dicho documento. En los tribunales penales de la república abundan las denuncias en ese sentido, éstas, por lo general, terminan en sentencia condenatoria contra quienes incurren en esta práctica dolosa. Hay que recordar a título conclusivo, que en las situaciones referidas, bien aplica la conocida consagración legislativa: la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento, artículo 2 del Código Civil venezolano.

Subrayamos a continuación ciertos "usos delictivos" identificados en nuestro ejercicio profesional. El objeto es recomendar la adopción de determinadas medidas elementales para así evitar o al menos, minimizar el riesgo patrimonial. Por ejemplo, el hecho de aceptar cheques como pago de la mercancía vendida al detal por comerciantes. Resulta que a pesar de la conformación del cheque al momento de la transacción mediante información al banco, ocurre que días más tarde, el cheque "rebota" o no es pagado por esa institución. Surgen las interrogantes: ¿qué sucedió?, ¿cómo se explica que habiendo fondos para cubrir el cheque no se logró hacer efectivo el cobro?, ¿quién incurrió en culpa, torpeza o en negligencia? Sostenemos que lo primero es lograr la prueba con el protesto del cheque para acreditar el motivo por el cual el banco lo rechazó en la cámara de compensación. En supuestos similares ventilados por los tribunales, se advierte el denominador común de señalar como la causa del impago: la firma defectuosa del librador. Nótese que se trata de un asunto subjetivo sometido a la apreciación del funcionario del banco, por lo que no recaerá responsabilidad alguna hacia el "estafador". Al dar segunda opinión legal, afirmamos: la prevención en el ejercicio de nuestros bienes, derechos e intereses, pareciera ser la solución al respecto.

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Patronos Arrestados // Manuel Alfredo Rodríguez

Si el multado no pagare la multa dentro del término fijado, será arrestado

Es posible que se produzca el arresto del patrono por no pagar la multa impuesta por la Inspectoría del Trabajo? La pregunta se formula a raíz de lo previsto en el artículo 647 de la Ley Orgánica del Trabajo en su literal "g". Citamos: "El procedimiento para la aplicación de las sanciones estará sujeto a las normas siguientes& (omissis)& g) Si el multado no pagare la multa dentro del término que hubiere fijado el funcionario, éste se dirigirá de oficio al Juez de Municipio& del lugar de residencia del multado, para que dicha autoridad le imponga el arresto correspondiente. En todo caso, el multado podrá hacer cesar el arresto haciendo el pago...".

Ahora bien, en atención a la consagración legislativa indicada, nuestro más Alto Tribunal de Justicia, en Sala Constitucional, el siete de marzo de 2007, sentenció que la referida norma no guarda armonía con las disposiciones constitucionales y legales vigentes. En efecto, el artículo mencionado en materia Laboral no prevé un procedimiento jurisdiccional que asegure el cumplimiento de las garantías constitucionales del patrono multado para luego proceder a privarlo de su libertad personal. Es de subrayar que el fundamento hecho valer en esta oportunidad es que el cambio o "conmutación" de la multa en arresto sería impuesta sin procedimiento judicial previo ni control de prueba alguna, lo que violaría el Derecho a la Defensa y el Debido Proceso de todo ciudadano. En consideración a lo expuesto, para no hacer nugatoria la facultad sancionadora de la Administración, el referido fallo estableció que en el caso de no pagarse la multa deberá respetarse la vía de la ejecución forzosa de los actos administrativos plasmada en el artículo 80 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

La ejecución forzosa de los actos emanados por la Administración se lleva a cabo como sigue. Cuando se trate de actos de cumplimiento personal, y el obligado se resistiere a satisfacerlos, se le impondrán multas sucesivas mientras permanezca en rebeldía. En consecuencia, ante el evento de que persista en el incumplimiento, será sancionado con nuevas multas iguales o mayores a las impuestas hasta ese momento; así, gozará de un plazo razonable a criterio de la Administración, para que cumpla la providencia. En conclusión, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia ordenó desaplicar el literal "g" del artículo 647 de la Ley Orgánica del Trabajo, por existir evidente colisión con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. El arresto se impondría sin procedimiento previo, y ello configura violación del Derecho a la Defensa y el Debido Proceso en cuanto al patrono multado. En las circunstancias bajo estudio, se precisó que el Tribunal no puede imponer el arresto a que se refiere la norma, sino que el Inspector del Trabajo debe honrar el procedimiento de ejecución forzosa reseñado. Al verificarse el impago de la multa y posteriores sanciones, podrá hacerlas cumplir con el mecanismo de la ejecución de créditos fiscales determinado en el Código de Procedimiento Civil Venezolano.

Sostenemos que la misma argumentación jurídica rige sobre las pretensiones coercitivas o medidas privativas de libertad impuestas contra los patronos de empresas que se niegan a acatar el "reenganche" de los trabajadores amparados por el Decreto de Inamovilidad laboral.

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Viviendas en Usufructo // Manuel Alfredo Rodríguez

Es una solución para quienes quieren disfrutar de edificaciones destinadas a viviendas

El usufructo es uno de los derechos destinados a limitar o restringir al derecho de propiedad. Debemos precisar que la propiedad puede ser regulada mediante acuerdos celebrados entre las partes interesadas. Los derechos de usufructo, uso y habitación son el objeto de tales contrataciones, en las cuales la Ley sólo aplica en aquellos temas no previstos por los contratantes. Sin embargo, es de hacer notar que el usufructo se crea por la Ley o por la voluntad de los particulares.

Cuando el dueño de la cosa confiere el usufructo de ella en favor de un tercero, se entiende que este podrá usar y gozar la cosa por un tiempo determinado; del mismo modo que lo haría el propietario. Puede recaer sobre bienes muebles e inmuebles, pero siempre por tiempo fijo e incluso bajo condiciones. También es permitido concederse bajo la modalidad de disfrute sucesivo entre varios usufructuarios. Cuando en el usufructo no se establezca tiempo para su duración, se interpreta que regirá para toda la vida del usufructuario. Por último, es válido el usufructo de bienes en provecho de las personas jurídicas, pero sin exceder de treinta años.

¿Cuáles son los derechos de los usufructuarios? Pertenecen al usufructuario todos los frutos o derivados del bien. El usufructuario de la vivienda puede donar, ceder o arrendar su derecho de usufructo, y es responsable de la cosa usufructuada por culpa o negligencia de la persona que lo sustituya. El usufructuario adquiere el derecho de conservar el inmueble ajeno. Los contratos de alquiler que efectúe el usufructuario por cinco o menos años, subsistirán por el plazo estipulado, aun cuando cese el usufructo creado a su favor.

El usufructo es una solución inmediata para quienes pretenden disfrutar de edificaciones destinadas a vivienda. Algunos acuden al usufructo de cosas cuando se busca la explotación y comercialización de productos que se extraen de ellos: minerales, siembras, engorde u otros. Es usual plantear en el contrato que el usufructuario pague una suma de dinero mensual al usufructuante. Podría acordarse, por ejemplo, el pago de un porcentaje por la venta bruta líquida de la extracción o mejora procesada, más una cuota parte de las utilidades netas periódicas, previa retención de los impuestos correspondientes. En este sentido, nuestro ordenamiento legal vigente permite que el propietario usufructuante reconozca el derecho de opción de compra del bien al usufructuario. Subrayamos que el contrato de usufructo demanda técnica jurídica al momento de su elaboración. En efecto, hemos observado dueños inescrupulosos que se apoyan de este convenio para pretender dejar sin derechos a los ocupantes de las construcciones. Disfrazar los elementos o caracteres típicos de la relación arrendaticia no es fácil. Si una persona habita una casa y paga una cantidad fija como contraprestación, es de presumir que se trata de un contrato de arrendamiento. Del mencionado pacto surgen los derechos del inquilino para permanecer en el uso y goce pacífico de la cosa. La Ley de Arrendamiento Inmobiliario dispone los derechos del inquilino, sin olvidar que del contrato surgen los derechos de cada uno de los otorgantes. Llámese el contrato de usufructo, "LEASING", comodato o de alquiler, la ley comentada prevalece en cuanto a la protección de aquellos que poseen inmuebles con fines de habitación.

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Menores Demandantes // Manuel Alfredo Rodríguez

Los menores al demandar, requieren de asistencia jurídica

Según lo previsto por nuestro ordenamiento jurídico vigente, los menores de edad pueden demandar. En efecto, los niños, niñas y adolescentes poseen capacidad procesal (léase, facultad para acudir a los tribunales) con el objeto de incoar una demanda de amparo, asistidos o representados por su abogado. Cuando el menor de edad es víctima de la violación de sus derechos y garantías constitucionales goza de la prerrogativa de ejercer el recurso de amparo. Esta acción es de carácter personalísima y directa, esto significa que se encuentra adherida al derecho o garantía presuntamente vulnerada. En consecuencia, la aptitud para interponer una demanda de amparo la tiene el sujeto que ha sufrido la trasgresión de sus derechos y garantías de rango constitucional. Más aún, en aquellos eventos en los cuales se ventila el quebrantamiento de los derechos a la libertad y seguridad del individuo, donde incluso, vale subrayar, cualquiera podría demandar. Lo anterior, opera en perfecta armonía con lo consagrado en el artículo 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 41 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.

En igual sentido, sostenemos que la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente, en el artículo 51, reglamenta el derecho constitucional de petición a practicar por los niños, niñas y adolescentes en los supuestos de Guarda del menor y el procedimiento especial a seguir en esta materia específica. Dicha Ley confiere al menor de doce años, la potestad de solicitar y exigir el inicio de este proceso, dejando a su libre elección, el estar o no acompañado por su abogado de confianza.

Lo resaltado es el contenido de los dispositivos legales señalados. Pero resulta que en nuestra práctica profesional nos encontramos con regular frecuencia un obstáculo para su efectivo manejo. Cuando la protección constitucional es invocada por menores de edad, el problema se presenta en razón a la edad del menor, por cuanto la exposición oral rendida por éste podría ser insuficiente o defectuosa. Por lo anotado los menores al demandar, requieren de asistencia jurídica. Lo relevante es que a pesar de existir tales limitaciones, estas no impiden que los menores puedan ir a juicio con el fin de requerir por sí protección constitucional, máxime si actúan auxiliados por abogados.

Nos preguntan: ¿En qué circunstancias podría un menor de edad hacer uso de la demanda judicial? Para responder examinamos una experiencia ocurrida en una institución educativa en fecha reciente. Dispone el artículo 37 de la mencionada Ley, el Derecho a la Libertad Personal, y citamos textual, "todos los niños y adolescentes tienen derecho a la libertad personal& No pueden ser privados de ella ilegal o arbitrariamente& La retención o privación de libertad personal de los niños y adolescentes se debe realizar de conformidad con la Ley y se aplicará como medida de último recurso& Todos los niños y adolescentes tienen derecho al control judicial, de la privación de su libertad personal y al amparo de su libertad personal&". Pues bien, mediante esa norma, un menor de edad decidió demandar por Recurso de Amparo al docente que le impuso el castigo de privarlo del "recreo" en la escuela. La situación jurídica infringida fue planteada por ser una conducta plasmada en varios días consecutivos.

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