Invasores con Título // Manuel Alfredo Rodríguez

El título supletorio no sirve de título inmediato de adquisición de la propiedad inmueble

El título supletorio es un documento que otorga un juez de la República. Quien dejando a salvo los derechos adquiridos por terceros sobre el inmueble, declara título suficiente de propiedad de lo construido sobre el mismo. Se trata del Derecho de Superficie que tienen aquellos que con sus únicas expensas, han construido bienhechurías en el terreno que ocupan. De forma que por petición del interesado, el tribunal decreta propiedad de las bienhechurías, no del terreno. Dicho título concede el derecho de poseer (posesión) a favor del beneficiario. Por tanto, el título supletorio no concede propiedad sobre el terreno. Por ello se llama supletorio, por cuanto "suple" la ausencia del título de propiedad de lo construido en el terreno hasta la fecha de su adquisición en el tribunal.

Lo anterior supone que quien solicita este título, no es dueño del terreno. De serlo, no requiere su obtención, por cuanto la Ley afirma que el dueño del piso lo es también de lo construido en él. El único documento que demuestra propiedad del inmueble, es el título de propiedad expedido por el Registrador Subalterno respectivo. Hacemos la aclaratoria, por cuanto en la práctica existe la falsa creencia de señalar al título supletorio como suficiente para probar propiedad del inmueble. Por tal motivo los registradores se niegan a registrar aquellos títulos supletorios presentados por poseedores no propietarios del inmueble; salvo que el dueño del bien haya dado su consentimiento expreso por escrito autorizando dicha protocolización. Distinto ocurre con los terrenos municipales.

El título supletorio: "No es título de propiedad del inmueble, ni lo suple". Esto aplica a los terceros poseedores, invasores o no propietarios, que careciendo de título de propiedad del inmueble pretenden obtener por vía judicial, un título que acredite derechos de propiedad sobre un terreno ajeno. Nos referimos al invasor de oficio que exhibe título supletorio para justificar sus actuaciones ilícitas. Invade la finca y opone a su legítimo ocupante e incluso al propietario, un título supletorio evacuado en fecha reciente. La autoridad local (Guardia Nacional o Policía Municipal) al ver que el invasor y el propietario presentan cada uno documentos con sellos húmedos de un tribunal, deciden abstenerse de participar y recomiendan a las partes acudir a los tribunales a resolver sus diferencias.

Los títulos supletorios no señalan el documento previo que revele la propiedad del inmueble. Es el título inmediato de adquisición lo que verifica el tracto sucesivo o tradición de la propiedad, la relación que existe entre el actual y el anterior titular del derecho de propiedad cuya protocolización se solicita. El título supletorio no sirve de título inmediato de adquisición de la propiedad inmueble. No se puede transformar la simple posesión sobre el suelo, en derecho de propiedad. Quien desee vender un inmueble indicará no sólo la causa de adquisición (compra, donación, permuta u otras), sino también el título anterior donde el propietario vendedor a su vez adquirió la propiedad. Nuestro legislador prevé acciones para restituir el derecho de propiedad violado o perturbado por el invasor. Corresponde al propietario víctima de la invasión, demandar al invasor dentro de la oportunidad establecida, de lo contrario, el invasor adquiere de derecho, protección legal.

Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@cantv.net

Derecho a la información // Manuel Alfredo Rodríguez

Tenemos derecho a obtener información sobre nuestra persona o nuestros bienes

El Art. 28 de nuestra Carta Magna prevé la acción de Amparo Constitucional Hábeas Data. Tenemos derecho a obtener información sobre nuestra persona o bienes ante cualquier ente público. Por ejemplo: El patrono que despide al trabajador que laboraba para una empresa outsourcing contratada por aquél. El agraviado demandó a la outsourcing y a quien consideraba su patrón, léase al contratante de la outsourcing. Les solicita información retenida respecto a la relación laboral. Esa información de llegar a manos del trabajador, es suficiente para demostrar en juicio posterior, la existencia de la relación laboral negada por el patrono. Se busca obtener las pruebas para lograr el pago de las prestaciones sociales.

Haciendo uso de la acción de Amparo Hábeas Data, instamos al Juez Constitucional que los demandados exhiban los documentos conservados de forma arbitraria en su poder: Facturas, recibos por pago de sueldo, horas extras, vacaciones, bonificaciones, entre otros. Como demandantes presentamos copia de esos documentos, para crear firme presunción al sentenciador de que los originales los tiene el patrono. Alegamos ante el tribunal que en fecha reciente, nuestro mandante había solicitado la información a los demandados, quienes se negaron a darla. Lo anterior, es una práctica recurrente y viciosa en el terreno laboral venezolano.

En razón a lo anotado, existe el Derecho Constitucional de acceder a la información requerida. Interpuesto el amparo, fue declarado Con Lugar, dando origen a posterior demanda por el pago de prestaciones sociales y demás beneficios laborales, la que también culminó de manera satisfactoria a favor del trabajador reclamante. La acción de Amparo Constitucional Hábeas Data, es el derecho a disponer de toda información que repose en oficinas públicas o privadas, registros abiertos o no al ciudadano, sobre datos acerca de la persona solicitante o de sus bienes. La acción persigue frenar el abuso de algunos funcionarios que por ignorancia o arbitrariedad se niegan a informar al solicitante, estando obligados a hacerlo. Otro objetivo básico de esta acción de amparo es permitir la entrada a la fuente de información para corregir, actualizar o destruir documentos inexactos o erróneos, que afecten la intimidad u otras garantías constitucionales del peticionante.

Para que se declare procedente la acción, debe haber presunta violación del derecho al honor, a la reputación, vida personal, intimidad, propia imagen y confidencialidad del denunciante (Art.60 CRBV). La norma otorga la facultad de ejercer dos derechos: 1º) El de recopilar información sobre la persona solicitante y sus bienes. 2º) El acceso por parte de aquél cuyos datos constan en los registros, a la información que sobre él ha sido recabada. Este derecho a obtener la información registrada sobre nuestra persona o bienes, no debe confundirse con el Derecho a la "información oportuna, veraz e imparcial" (Art.58 CRBV). Dicha consagración legislativa regula los elementos de la información difundida por la prensa, la cual conlleva al "Derecho a Réplica" como respuesta. Por último, con el Hábeas Data se puede solicitar a quien reúne la información, que dé a conocer el uso que hizo o está haciendo con tales registros. Si la finalidad es ilegal, el juez está facultado para destruir, restringir o prohibir el empleo de esa información.

Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@cantv.net

Amparo por la Santamaría // Manuel Alfredo Rodríguez

Trátase de dos socios en un comercio de venta al público de mercancía variada

Trátase de dos socios en un comercio de venta al público de mercancía variada. Uno, como presunto agraviado, intenta acción de Amparo Constitucional en contra del otro socio. Lo acusa de cerrar las puertas o santamaría del negocio sin su consentimiento, por la fuerza y de manera arbitraria; colocando nuevas cerraduras, excediéndose en sus atribuciones. El demandante sostiene que el socio abusador le ha violado derechos de rango constitucional. Que le ha privado del derecho al trabajo, vista la conducta violenta de bajar la santamaría de forma permanente, a pesar de la negativa del socio reclamante. Lo ha denunciado ante el tribunal, por medio de la acción de Amparo Constitucional y le ha pedido al juez que le restablezcan de inmediato la situación jurídica infringida.

Los abogados de la parte quejosa hacen constar en presencia de la autoridad judicial, el cierre de la entrada o acceso a la empresa. Acusan que la conducta del socio agraviante, ha privado al demandante de su derecho de propiedad, a entrar y salir de la sede social. Que esto le causa daños consistentes en dejar de percibir dividendos por la falta de la venta de productos, aunado a la amenaza a su honor y reputación. Denuncian al abogado del agraviante por tráfico de influencias y llamar a la policía para intimidar. Admitida la demanda de amparo, el alguacil lleva la citación al domicilio del agraviante y la entrega a una persona que no quiso identificarse. Transcurren los días y el demandado no se presenta al tribunal a ejercer su derecho de defensa. La parte reclamante obtiene sentencia a su favor y decretan abrir las puertas del local comercial. Asimismo, el tribunal envía al Colegio de Abogados copia del expediente, para que inicie procedimiento disciplinario en contra del abogado de la parte reclamada.

El demandado apeló dicha sentencia y alegó que no se verificó su notificación o llamado al juicio, ya que desconoce quién recibió su boleta de notificación. Que por ignorar la demanda en su contra, no pudo acudir al juicio en forma oportuna para defenderse. Adujo en su descargo que él no es agraviante; que desea entrar a su comercio y no ha podido hacerlo. Aportó en su defensa un documento notariado donde un empleado de la empresa señala al demandante, como responsable de bajar la santamaría. El demandado sostuvo que no violó derecho alguno a su socio y que él no ha bloqueado la entrada a la empresa.

La sentencia en segunda instancia advierte que lo descrito es una controversia entre socios y que no es materia de amparo, que para ello las partes disponen de la vía ordinaria judicial. También aclaró que el tribunal de primera instancia ha debido verificar la correcta citación del demandado, dejando constancia de la identificación de la persona que recibió la boleta de notificación del presunto agraviante. Respecto a la facultad que tiene un socio para permitirse bajar o subir la santamaría, el tribunal señaló que tampoco es materia a discutir en una acción de amparo. El juzgador expresó que "no hubo violación constitucional flagrante, grosera, directa e inmediata de derechos". Que la acción de amparo intentada por el socio es improcedente e inadmisible, y ordenó la anulación del fallo apelado. El juzgado no consideró temeraria la acción de amparo y no condenó en costas al reclamante (gastos y honorarios profesionales de abogados).

Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@cantv.net

Venta de Inmueble Hipotecado // Manuel Alfredo Rodríguez

La hipoteca sigue al bien, sin importar en manos de quién se encuentre

Nos preguntan: ¿Es posible vender un inmueble hipotecado? Respondemos: Es válida la venta del inmueble con hipoteca. Es más, la Ley no exige para ello, el consentimiento, autorización, notificación o liberación del banco o acreedor hipotecario. El propietario del bien, puede vender su inmueble vigente la hipoteca. Si quienes intervienen en la "venta con hipoteca", no mencionan el gravamen, el registrador lo hará. Advertirá en la Nota de Autenticación, la existencia de la hipoteca y sus caracteres: La identificación del acreedor hipotecario y del deudor, el monto y grado de la hipoteca.

La garantía hipotecaria asegura el cumplimiento de la obligación principal o préstamo dinerario. Ante el impago de la deuda, el acreedor hipotecario reclamará el capital e intereses, la indexación y gastos del juicio. El acreedor "ejecutará la hipoteca", sin importar quién figure como propietario del bien en el Registro Inmobiliario. Y es que, la "hipoteca sigue al bien", de forma independiente a la persona que sea el dueño para la fecha de la ejecución. Es ése el objeto de la garantía hipotecaria, asegurar el pago de la deuda. Rematado el inmueble, será adjudicado al mejor postor; es la venta judicial. De lo obtenido en la subasta pública, el acreedor se cobra, y el remanente corresponderá a la parte ejecutada o dueño del bien.

Pensemos en el deudor solvente en el pago de las "cuotas de su hipoteca"; desea negociar con un comprador y acuerdan la venta del inmueble hipotecado. Los otorgantes, deudor hipotecario y comprador, pactan registrar la compra-venta inmobiliaria en la Oficina del Registro. El abogado redactará el contrato y las partes lo presentan al registrador. Se trata de un inmueble hipotecado, donde su actual propietario lo da en venta a un tercero comprador. El legislador no requiere la autorización del acreedor hipotecario para que se perfeccione la venta. Lo que sí consagra la Ley, es que el registrador haga mención expresa en el documento de venta a registrar, que sobre el inmueble hay gravamen hipotecario de primer o segundo grado a favor del acreedor, a quien identificará en el cuerpo de la escritura. Todo lo anterior, para "salvaguardar los derechos del acreedor" y los terceros, e incluso, los del comprador.

El adquirente del inmueble hipotecado, una vez obtenga su título de propiedad registrado, observará que en dicho documento consta la mención señalada. Sobre los hombros del nuevo propietario comprador del inmueble, pesa, a partir de la fecha del registro, el pago de la obligación hipotecaria. El nuevo propietario sabe que, si cae en mora o se atrasa en los pagos de la hipoteca, será a él a quien ejecutará el banco o acreedor y no al antiguo propietario vendedor. Son los efectos de la subrogación legal, Art.1300 del Código Civil. No se pide la notificación o autorización del acreedor, por la razón explicada: La hipoteca sigue al bien, sin importar en manos de quién se encuentre. Para el acreedor es irrelevante e indiferente quién es el dueño de la cosa, ya que, de igual forma el bien será objeto de ejecución por el impago. De lo recibido en el remate, el acreedor satisfará su acreencia y si resulta un remanente, será para el dueño del bien en ese momento. El comprador del inmueble se ha subrogado en el crédito hipotecario; a su vez, éste podría repetir lo anterior con otro comprador.

Abogado litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@cantv.net

Protegidos con Fideicomiso // Manuel Alfredo Rodríguez

¿Cuáles son las situaciones que constituyen patrimonio separado según el Derecho venezolano?

Pocos deudores conocen que disponen de derechos para hacerlos valer en contra de sus acreedores. Conforme a la Ley, llegado el día en que la obligación es exigible, el deudor debe pagar, de lo contrario, sus bienes serán objeto de embargo. Es la coacción legítima que ejerce el acreedor sobre el activo o bienes del deudor. Los muebles e inmuebles, derechos y acciones propiedad del deudor, responden ante los acreedores. Nos preguntan: ¿Qué ocurre si el deudor carece de bienes para atender sus obligaciones? Respondemos: El acreedor tendrá que esperar a que su deudor adquiera bienes a su nombre y pague. Hasta tanto ello no suceda, reiteramos, el acreedor: "no podrá cobrar ni hacer efectivo su crédito".

El supuesto de hecho ideal es que el deudor cumpla su obligación dineraria tal y como la contrajo. Sin embargo, no siempre es así. Además, cabe precisar que: "deber dinero no es delito". Dada esta situación, el acreedor no podrá rechazar el convenio de pago propuesto por el deudor. Afirmamos, bien puede cualquier persona proteger su patrimonio antes del nacimiento de la obligación. No tiene que esperar a endeudarse para blindar sus bienes. Es la técnica jurídica del "Cúbrase Patrimonial". Nuestro legislador prohíbe que el deudor se "auto-insolvente" en perjuicio de los acreedores ya existentes. Si lo hace, sería responsable no sólo en materia civil o mercantil, sino también en el área penal (delito). Insistimos, si la deuda ya ha sido contraída, lo correcto es que el deudor pague. Art. 1264 del Código Civil. Por lo que nada impide que el empresario o comerciante disponga de su patrimonio sin restricción alguna, cuando carezca de pasivos o deudas por pagar; es el "libre tráfico jurídico".

Bajo el escenario dibujado, el "blindaje patrimonial" aconseja no adquirir bienes a título personal. Significa que se recomienda hacer uso del denominado: "patrimonio separado". Se busca preservar los bienes propiedad de la persona natural o jurídica y sustraerlos de las acciones de los futuros acreedores. Nótese que nos referimos a los bienes propiedad de las personas que aún no han contraído deudas. Y es que, mientras una persona no sufra la orden de un juez que le prohíba disponer de su patrimonio, puede hacerlo sin limitación, más aún: cuando no es deudor o "no le debe a nadie". Protéjase patrimonialmente de forma anticipada y con función preventiva; es propio de un obrar diligente. De hecho, en los países industrializados, la persona que va a emprender un negocio, antes de comenzar a desarrollar su actividad, invierte capital para proteger o blindar los bienes y derechos que formarán el activo social o personal.

Expresamos así el Derecho Innovador de carácter preventivo. ¿Cuáles son las situaciones que constituyen patrimonio separado según el Derecho venezolano? Sin lugar a dudas, el de mayor resonancia en estos días es el Fideicomiso. Figura jurídica controversial que desplaza el empleo de las sociedades offshore (léase, la "compra" de una empresa extranjera; es la extraterritorialidad). Implica no recurrir a los paraísos fiscales; éstos lo son hasta que el empresario comprueba la supuesta vulnerabilidad al ser ejecutado por sus acreedores en suelo patrio. Con los bienes sujetos al régimen del fideicomiso, el propietario mantiene el poder de disposición y protección absoluta del acervo patrimonial.

Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@cantv.net

Condominio, secuestro y cierre // Manuel Alfredo Rodríguez

¿Es legítimo que algunos cierren la calle que da acceso a sus residencias?

La norma jurídica rectora del Derecho de Condominio es la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho texto regula, por ejemplo, cuál es el quórum que se exige para modificar la fachada de un edificio. O la mayoría requerida para que una Asamblea de Propietarios de apartamentos convoque de forma válida la misma y pueda acordar decisiones sobre temas relevantes en esa comunidad. La ley ordena, además, el tratamiento respecto a los morosos en el pago de las cuotas del condominio; la remodelación de apartamentos sin permiso y las sanciones a los infractores. Los poseedores de viviendas en un edificio deben conocer que también están sometidos al Documento de Condominio cuya inscripción consta en la oficina del Registro Inmobiliario respectiva. En ese instrumento se prevé el régimen de distribución y asignación de los puestos de estacionamiento por cada apartamento, de ser el caso. Asimismo, reglamenta el uso y destino de las áreas comunes del inmueble y demás circunstancias particulares de la edificación.

¿Carro "secuestrado"? Así titula una nota de prensa y citamos: "Ingresé el carro en el taller, y no me ha sido entregado. Según el taller, no se le ha pagado la factura por la reparación efectuada, por lo tanto, el carro queda secuestrado". Surge la pregunta: ¿Es admisible semejante proceder? Al respecto nuestro legislador consagra el Derecho de Retención, éste se patentiza de forma recurrente en los contratos de prestación de servicios. En efecto, se autoriza conforme a derecho que cuando el usuario o contratante se rehusa a pagar por el servicio solicitado, obtenga como respuesta la negativa del contratado a entregar a su dueño la cosa objeto del convenio. Es permitido que el dueño del taller alegue en su defensa, la no entrega de la cosa hasta que el reclamante del vehículo pague la factura. Con ello, no se ha cometido delito alguno, no hay apropiación indebida, estafa ni fraude. ¿Qué podría alegar el contratante? La mediación se impone ante tales eventos, a fin de evitar un conflicto judicial.

Vista la inseguridad personal a la que nos encontramos sometidos todos los ciudadanos: ¿es legítimo que algunos cierren la calle que da acceso a sus residencias? La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela dispone en el artículo 50, lo siguiente: "Toda persona puede transitar libremente y por cualquier medio por el territorio nacional, ¿ trasladar sus bienes¿". Es el Derecho al Libre Tránsito, recogido asimismo por la mayoría de las Ordenanzas Municipales (legislación emitida por los municipios). Atendiendo lo anterior, la alcaldía otorga permisos para la construcción de garitas o casetas de vigilancia pero, siempre, con la necesaria presencia del vigilante, por cuanto, reiteramos, es inconstitucional cerrar las calles de forma absoluta o completa.

El derecho a la vida es primordial; sin embargo, no es lícito ejercer un derecho violando otro. Es errado sostener que: por ser una práctica de algunos cerrar calles, también los demás pueden hacerlo. Todo aquel que así actúe, se expone a que el sujeto ofendido (víctima) incoe acciones en su contra. Sostenemos el criterio de que cualquier ciudadano, habite o no en esa calle, podría demandar mediante Recurso de Amparo y peticionar que le restituyan el libre acceso. En consecuencia, el cierre permanente o definitivo de las calles no es legal.

Abogado Litigante. Profesor UCV, UCAB y USM. asomivis@cantv.net